개발(초과)이익환수제와 토지공개념

5~60대 어른들이 잘 모르시면서 발끈하는 용어 중에 하나가 '토지공개념'이다. 그래서 토지공개념의 정확한 뜻에 대하여 알아보고 이것이 공산주의와는 다른 개념이며 토지공개념이 사회에 확산되면 다수가 어떤 혜택을 받게 되는지 알아보려고 한다.

부동산에 관련된 기사를 접할 때 자주 등장하는 용어가 '재건축'과 '재개발'이다. 두 용어는 비슷한 듯 들리지만 다른 부분도 많다.

우선 재건축 대상은 대부분 아파트이다. 오래된 아파트를 철거하고 그곳에 새 주택을 짓는 사업을 '재건축'이라고 한다. 아파트 등을 재건축하려면 아파트 소유자들이 조합을 만들어 사업을 추진해야 합니다. 이럴 때 각 아파트의 소유주를 '조합원'이라고 한다. 재건축 사업을 민간사업이라고 부르는 것은 정부 당국이 사업에 개입하지 않기 때문이다. 

 이에 비해 재개발을 단독주택이나 상가들이 밀집한 지역을 아파트 단지를 중심으로 다시 만드는 작업을 말한다. 아파트 등의 주택뿐 아니라 노후된 도로, 상하수도, 수도시설 등 공공시설까지 손대야 하는 사업으로 재건축과는 달리 공공시설까지 새로 정비하기 때문에 공공적인 목적이 크다. 흔히 말하는 '뉴타운'도 큰 의미에서 재개발 사업이라 할 수 있다. 뉴타운 사업은 재개발 지역을 여러 곳 묶어 개발하는 사업이기 때문이다.

 한겨레 2019년 10월 8일자 신문에 개발 이익 환원과 관련된 기사가 실려 소개한다.

경기도, 기반시선 민간 공동 재투자  애초 민간사업자 개발 계획 최소돼  대장동 모델,,,국회서도 법제화 나서    경기도가 평택 현덕지구를 민관 공동으로  개발해 나온 이익금을 주민에게 되돌려주기로 했다. 이재명 경기지사가 성남시장으로 재직할 당시 '대장동 미니 새도시'를 개발해 억은 이익금 5천억여 원을 공원과 도로 조성 등으로 시민에게 돌려준 것과 같은 방식이다.   경기도 황해경제자유구역청은 평택 현덕 지구를 공공기관과 민간이 사업비를 부담해 민관 공동으로 개발하고 개발이익금은 기반시설 확충 등에 대투자해 도민에게 환원하는 내용의 개발계획을 수립해 추진한다고 7일 밝혔다.   현덕지구 개발 사업은 평택시 포승읍 신영리와 현덕면 장수리 등 일대 231만 ㎥ 부지에 유통, 상업, 주거, 공공 등의 시설을 조성하는 사업이다. 경기도시공사 40%, 평택도시공사 10% 등 공공이 사업비 50%를 부담하고 민간이 50%를 투자하는 것이다.    현덕지구는 애초 민간업자가 100% 사업비를 부담해 국내 최대 중국인 친화도시 조성이 추진됐으나 2008년 5월 지구 지정 후 11년째 사업이 지연됐다. 이 지사의 취임과 함께 사업시행자 취소 결정이 내려졌고 기존 사업자가 행정소송을 냈으나 1심 법원은 경기도의 취소 결정이 적법하다고 판단해 기각했다.  '공공개발이익 도민환원제'는 이 지사의 핵심 공약 중 하나이다. 그는 성남시장 재짓 시절 대장동 미니 새도시를 개발하면서 나온 개발이익금 5천억여 원을 성남1공단 부지 매입 및 공원 조성 등으로 시민에게 되돌려준 바 있다.   한편, 국회에서 김철민 의원(더불어민주당·안산)이 대표 발의한 공공주택특별법 일부 개정안 등 공공개발 이익의 주민 환원을 위한 법제화 작업이 추진되고 있다.                                                                                                  홍용덕 기자 ydhong@hani.co.kr

위 기사에 따르면 민관 공동 투자한 개발이익은 주민 개개인에게 분배했는가? 아니다. 그 지역의 개발로 거둬들인 취득세 등의 지방세를  주변 기반 시설과 공용부지를 확충하는 데 지출했다는 것으로 이 사례가 바로 토지공개념을 실천한 것이라 볼 수 있다. 이렇게 함으로써 그곳 주민들이 손해를 봤느냐 하면 절대로 그렇지 않다. 주변 기반 시설이 정비되고 산업 시설이 들어와서 일자리가 늘어나면 당연히 지역이 활성화되면서 그 지역 주민들의 주택을 비롯한 자산 가치도 동반 상승한다. 누이 좋고 매부 좋고, 꿩 먹고 알 먹고인 것이 토지공개념인 것이다. 그런데 정체를 알 수 없는 혹자들이 토지공개념화는 공산주의화와 동일어라는 유언비어를 퍼뜨리며 사람들을 호도하고 있어 굉장히 안타깝다.

 이와 더불어 요즘 강남 사람들에게 뜨거운 감자인 '재건축 개발이익 환수제'도 같이 살펴보자.

 이것은 재건축을 통해 조합원이 개발이익을 얻으면 정부가 이익의 일부를 가져가는 제도이다. 구체적으로 말하자면 조합원이 재건축으로 평균 3000만 원 이상의 개발이익을 얻을 때 정부가 이익의 최고 50%를 환수하는 것이다. 여기서 '개발이익'은 재건축으로 땅값이 인근 지역이나 전국 평균 땅값보다 크게 오른 것을 뜻한다.

재건축 개발이익 환수제는 원래 참여정부 시절인 2006년(2003.02.~2008.02. 노무현 집권기) 처음 도입돼 2012년까지 시행됐다. 그런데 가뜩이나 글로벌 금융위기로 세계경제가 어려운데 이 정책으로 국내 부동산 시장이 더욱 침체된다는 반발이 나오면서 결국 2013년(박근혜 대통령 집권기)부터 2017년까지 이 제도가 실시되지 않고 유예되다가2018년 1월 1일 다시 부활했다.

  자본주의 시장체제에서 부동산 등 재테크를 통해 이익을 추구하는 행위가 불법은 아니지만 정부가 표준보다 초과한 개인의 이익을 가져가는 배경은 무엇일까? 이 제도의 기본 취지는 재건축 난립 방지 및 그로부터 파생되는 부동산 투기 열풍과 부동산 거품으로 인한 물가 상승을 막고 토지를 효율적으로 이용하도록 하는 것이다. 일각에서는 재건축 개발이익 환수제가 시장경제 체제에 부합하는지에 대한 우려의 목소리도 있다. 하지만 토지공개념은 토지에 대한 개인 소유권을 인정하면서 토지의 이용이 공공복리에 적합하도록 하는 것이다. 개발로 인한 이득은 극소수의 사람들이 독점하느냐 여러 사람이 함께 향유하느냐가 쟁점이다. 토지시장이 제대로 작동하지 못하면 정부가 개입할 수 있다는 수정 자본주의의 입장인 것이다.

일부 전문가들은 저금리 기조로 시중에 1000조 원 이상의 여유 자금이 떠돌고 있는 상황에서 아파트 공급이 주택 수요을 따라주지 못해 서울의 집값이 오르고 있다고 주장하고 있다. 시장이 자율 조절 기능을 갖고 있는데 정부가 과도하게 개입하면 시장의 자율 조정 기능이 상실돼 사유제를 근간으로 하는 경제 체제가 역풍을 맞을 수도 있다고 주장하는 쪽과 빈익빈부익부의 편중을 정부가 중간에서 조정해야 지속적인 발전이 가능하다고 보는 입장이 첨예하고 대립하고 있다. 

주택재개발사업이란 ?

10명 중 1사람만 행복한 나라보다는 10사람 모두 행복할 수 있는 나라가 좋은 나라이지 않을까 생각해 본다.